Quoi de neuf dans l'immobilier en 2023 ?  

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 Si 2021 est une année record, ce sera tout de même une bonne année pour le secteur immobilier, malgré le contexte économique et politique compliqué. 

En effet, nous avons dépassé le million de transactions, ce qui veut dire un secteur qui se porte plutôt bien. 

Cependant, ces chiffres particuliers doivent être clairs : ces résultats sont dus au premier semestre, qui est très dynamique.  

Au second semestre de l'année, il a été soumis à un changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne, qui s'est traduit par un ralentissement de la production de crédit. 

Alors que l'économie se complique en cette fin d'année, comment aborder 2023 avec sérénité du côté des acheteurs et des vendeurs ?

Immobilier : à quoi s'attendre pour 2022 ?  

2022 : une bonne année pour l'immobilier, mais difficile 

Si les derniers mois de 2022 sont compliqués pour les acquéreurs, le marché immobilier sera également la deuxième meilleure année en termes de transactions immobilières, après le record atteint l'année précédente.  

En effet, on dénombre un peu plus de 1,1 transactions. 

Cependant, ces bons résultats doivent être nuancés. 

Tout d'abord, la plupart des transactions immobilières ont été très actives au premier semestre malgré le déclenchement de la guerre en Ukraine et un retour de l'inflation.  

En revanche, la seconde moitié de l'année a été affectée par un changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne qui a entraîné un ralentissement de la production de crédit.

En effet, certains acquéreurs se sont retrouvés confrontés à des problèmes de taux d'usure que leur méthode de calcul ne lui permet pas de croître au même rythme que le taux immobilier.   

Outre les restrictions liées au taux d'usure, les règles établies par le Haut Conseil de stabilité financière constituent un autre obstacle à l'accession à la propriété.  

En effet, les emprunteurs doivent honorer un taux maximum de 35%, assurance emprunteur comprise, pour obtenir un crédit immobilier auprès d'un établissement bancaire.

Les prix de l'immobilier augmentent rapidement 

Après la reprise économique post-Covid et la guerre en Ukraine, l'inflation est montée en flèche.  

Pour le limiter, les banques centrales ont cessé de soutenir les marchés financiers et ont progressivement augmenté leurs administrateurs.  

En conséquence, les taux d'intérêt offerts par les banques ont fortement augmenté. 

En effet, le taux foncier moyen a baissé de 2,25% en 2022. 

Cette hausse des taux immobiliers se traduit par une baisse de 13 à 15% du prix de l'ordre d'achat pour la majorité des emprunteurs. 

Face à cette situation, les acheteurs devront réajuster leurs prix à la baisse. 

Alors que les ventes immobilières sont en baisse, on constate maintenant des signes de baisse des prix un peu partout pour s'adapter aux nouvelles réalités du marché.

Une hausse des prix de l’immobilier maîtrisée au niveau national

Les experts du marché immobilier observent que les prix réels augmentent de moitié 

En effet, les prix du m² ont augmenté de 3,6 % entre janvier et juin. 

De juillet à décembre, ils n'augmentent que de 1% ! 

Cependant, il est important de déterminer que ce phénomène affecte de nombreuses grandes villes.  

Avertissement :

En 2022, les prix de l'immobilier augmentent globalement dans toutes les villes françaises, sauf Paris, Lyon, et ont des prix au m en baisse  .

Quels changements en 2023 ? 

Prêt à taux zéro prolongé jusqu'à la fin de l'année Un prêt sans intérêt est un prêt gratuit accordé avec une autre hypothèque. Il est réservé aux primo-accédants et soumis à des conditions de ressources. Ce prêt adossé n'existera plus après 2022, mais le gouvernement a décidé de prolonger le système jusqu'à fin 2023 pour donner aux ménages le plus d'accès aux actifs. 

Important 

Pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2023, la détermination des ressources de celles consacrées au logement est plus précise. Un mécanisme qui se traduit par une retenue à la source sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2 précédant l'émission de l'offre ou sur le coût total de l'opération divisé par neuf, lorsque celui-ci dépasse l'ensemble des ressources envisagées.

Le montant accordé dans le cadre d’un PTZ est calculé selon le coût de l’acquisition immobilière, excluant les frais de notaire et les frais de garantie. Il va également dépendre des revenus fiscaux du foyer, de la localisation du bien immobilier et du nombre d’occupants. Il est tout à fait possible de réaliser une simulation de PTZ afin de connaître le montant auquel vous pouvez prétendre.

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La taxe d'habitation est supprimée 

Les réductions de taxe d'habitation liées au logement sont mises en place progressivement depuis 2018. Dès 2021, les réformes impliquant la suppression totale de la taxe foncière de résidence principale bénéficient à tous les contribuables. A partir de 2023, toutes les résidences principales seront exonérées de taxe foncière. Seuls les logements vacants et les résidences secondaires continueront de payer cet impôt local. De plus, les villes où les taux d'occupation sont élevés par rapport à l'offre de logements imposeront une surtaxe.

 Attention 

Si les propriétaires obtiennent une exonération fiscale pour leur résidence principale, ils devront payer davantage en taxes foncières. En effet, la modification de la valeur locative sert à calculer le montant de la taxe foncière en fonction du niveau de l'inflation.

Les avantages de la loi Pinel sont réduits

À compter du 1er septembre 2014, l’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un dispositif d'investissement locatif permettant à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous certaines conditions. À compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel est modifié, désormais accessible sous deux formes :

• le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs ;
• le Pinel Plus : maintien des taux antérieurs sur critères énergétiques et de qualité ou dans certains quartiers.

Par conséquent, les bénéficiaires du dispositif classique verront les taux de réduction d’impôts revus à la baisse. En 2024, des réductions moins élevées sont à prévoir. Il est tout à fait possible de réaliser une simulation au dispositif Pinel afin de connaître votre éligibilité et le taux de réduction d’impôts auquel vous pouvez prétendre.

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L’indice des loyers est plafonné à 3,5 %

Pour limiter l’impact de l’inflation sur les locataires, le gouvernement a également plafonné l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,50 % jusqu’au 2ème trimestre de 2023. Par conséquent, les montants des loyers ne pourront pas reporter l’intégralité de l’inflation actuelle.

Bon à savoir

L'indice de référence des loyers est utilisé pour réviser le loyer des logements mis en location. L'évolution annuelle de l’indice de référence des loyers détermine l'augmentation maximale du loyer que le propriétaire du logement pourra appliquer.

Des contraintes plus fortes pour les propriétaires de passoires thermiques

Ces prochaines années, la question de la rénovation énergétique va constituer un véritable challenge pour les acteurs du marché immobilier. Les nouvelles réglementations concernant les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements particulièrement énergivores possédant un mauvais diagnostic de performance énergétique, créent des nouvelles opportunités à saisir pour les porteurs de projets, vendeurs ou investisseurs.

• Dès le 1er janvier 2023, il sera interdit de louer un logement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique : logements en classe G avec un dépassement de consommation du seuil de 450 kWh/an ;
• Dès 2025, cette interdiction concernera également l’ensemble des biens classés G avant de s’étendre aux logements classés F en 2028 et classés E à l’horizon 2034 ;
• À partir du 1er avril 2023, les propriétaires devront réaliser un audit énergétique pour vendre un bien immobilier en classe F ou G.

Cette année, nous allons sûrement observer une baisse drastique des prix pour ce type de logements, puisque c’est la première année où les interdictions de location vont s’appliquer. De plus, ces interdictions vont se durcir au cours des prochaines années, obligeant les propriétaires à rénover leurs logements ou baisser le prix de vente.

Quel futur pour les acheteurs immobiliers en 2023 ?

Une hausse des taux immobiliers

Au 1er janvier 2023, les nouveaux plafonds des taux d’usure ont été annoncés pour le 1er trimestre 2023. Très logiquement, cela va permettre à chaque banque d’avoir un peu plus de marge pour augmenter ses grilles de taux. Par conséquent, il faut s’attendre à voir les taux de prêt immobilier augmenter. On devrait rapidement atteindre les 3 % en moyenne, voire un peu plus.

Par rapport aux 2,4 % pratiqués actuellement, cela représente une baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs de 6 % !

Un accès au crédit immobilier toujours un peu compliqué

L’accès au crédit immobilier va rester compliqué au début de l’année, notamment le temps de réviser le taux d’usure et profiter de l’impact positif de son changement sur le marché immobilier. Au 1er janvier 2023, la Banque de France a révisé le taux d’usure pour permettre aux banques de prêter plus facilement.

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il y aura probablement encore quelques blocages liés au taux d’usure au 1er trimestre 2023, notamment tant que les taux immobiliers augmentent plus vite. Ces effets devraient être atténués grâce à l’augmentation du taux d’usure. Pour le moment, il s’agit du seul levier pour « faciliter » l’accès au crédit immobilier puisque le gouvernement ne semble pas enclin à assouplir les règles d’octroi imposées par le HCSF.

Bon plan 

Grâce à la promulgation de la loi Lemoine en juillet 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur plus facilement. Vous devez comparer les offres des compagnies d'assurance concurrentes avec celle proposée par votre banque pour trouver une police qui correspond mieux à vos besoins. Grâce à un contrat moins cher, vous pourrez bénéficier d'une meilleure couverture hypothécaire pour réduire le taux annuel effectif et limiter le risque d'un dépassement de crédit. Les transactions immobilières chutent Le volume des transactions immobilières peut être le principal moteur de la hausse des prix de l'immobilier, le nombre de transactions diminuant de 20 à 30 %. Face à une baisse du pouvoir d'achat des vendeurs qui les oblige à baisser le prix de vente, il leur faudra peut-être plusieurs mois pour accepter cette nouvelle tendance baissière : 

• Accepter d’adapter leur prix à la baisse dès maintenant en tenant compte du contexte qui a changé ;
• Attendre 1 ou 2 ans pour voir si la tendance s’inverse, mais c’est peu probable ;
• Renoncer à la vente.

Remarque   

Si les acheteurs pensent que le prix va baisser dans les mois à venir, ils seront alors plus enclins à prendre leur temps et à négocier le prix.  

Comme les derniers mois de 2022, le premier mois de 2023 demande aux institutions financières de fortes adaptations pour que le marché immobilier continue d'être dynamique. 

L'enjeu du taux d'amortissement est à nouveau au cœur des débats pour maintenir des volumes élevés de transactions immobilières et ouvrir l'accès au crédit immobilier à certains acquéreurs.  

Cependant, si le taux de prêt usuraire est relevé à janvier 2023, cela entraînera nécessairement une augmentation du taux et donc, l'accès à l'immobilier reste quelque peu compliqué.  

2023 semble être l'année de l'entrée dans un cycle baissier de l'immobilier accompagné de changements juridiques avec la mise en place effective du marché immobilier.  

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